Insolvenzen von Pflegeheimbetreibern schrecken Investoren ab
"Die Zurückhaltung der Investoren ist aktuell groß", kommeniert Jan Linsin, Head of Research des Immobiliendienstleisters CBRE in Deutschland den Einbruch des Investitionsvolumens in Gesundheitsimmobilien um 40 Prozent im ersten Quartal. Schuld daran sei nicht nur das höhere Zinsniveau, auch "die Betreibersituation ist einigen Investoren aktuell zu unsicher". Er fordert von ihnen mehr Transparenz.
iStock Markus Thoenen
Die Investoren halten sich zurück bei Gesundheitsimmobilien
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Linsin spielt damit auf eine Reihe von Insolvenzen von Heimbetreibern an. Zuletzt hat sich Dorea unter einen Schutzschirm gerettet und will sich nun in Eigenverwaltung neu aufstellen. Um das Vertrauen der Investoren wieder zu gewinnen, sei es wichtig, "dass die Betreiber gegenüber den Investoren transparenter werden – ähnlich wie im Hotelmarkt, wo sich eine entsprechende Entwicklung der Geschäftspraktiken bewährt hat", so Linsin.
"Dennoch wird das Betreiberrisiko von vielen Investoren überschätzt", glaubt der Immobilienprofi. "Denn es zeigt sich, dass es am Markt großes Interesse durch andere Betreiber gibt, von Betreiberinsolvenzen betroffene Objekte zu vergleichbaren Konditionen zu übernehmen." Dies sieht man gerade bei der Zerschlagung des insolventen Convivo, von deren Einrichtungen viele einzeln und in Paketen von anderen Betreibern übernommen werden.
Immer entscheidender für Investoren werden Nachhaltigkeits-Kriterien von Objekten. "Viele Investoren und Banken schauen sich Immobilien, die ESG-Kriterien nicht erfüllen, überhaupt nicht mehr an. Denn hier kommt zum Betreiberrisiko noch das ESG-Risiko hinzu", berichtet CBRE-Manager Tim Schulte. Nur erfahrene Akteure, die Bestandsobjekte und deren ESG-Potenziale oder -Hürden einschätzen könnten, gingen dieses Wagnis ein.
Im ersten Quartal waren in Transaktionen mit Gesundheitsimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 40 Prozent auf rund 400 Millionen Euro eingebrochen. Laut CBRE war der Rückgang bei Ärztehäusern und im bestreuten Wohnen am größten. Investments in Pflegeheime gingen demnach nur im sechs Prozent zurück. Sie stellen fast die Hälfte aller Transaktionen.
Eine Prognose für die weitere Entwicklung 2023 wagt CBRE nicht. "Immer deutlicher wird, dass der Staat bessere Rahmenbedingungen schaffen muss, um die Finanzierung der Pflege und damit der dringend benötigen Seniorenimmobilien wieder auf ein stabileres Fundament zu stellen", sagt Schulte. "Ansonsten droht Deutschland ein eklatanter Pflegeplatzmangel."