Warum Servicewohnen für Specht immer interessanter wird

Spricht man Bremer auf Rolf Specht an, merkt man schnell: In der Hansestadt ist er vor allem als Immobilienunternehmer bekannt. Kein Wunder, hat der Gründer und Chef der Specht Gruppe doch so bekannte Gebäude wie das Metropol Theater und den riesigen alten "Schuppen Eins" in der Überseestadt entwickelt, der heute zu den bedeutendsten Veranstaltungsorten Bremens zählt.

Den größten Anteil am Gesamtumsatz der Specht Gruppe von rund 100 Millionen Euro im Jahr hat aber die Altenpflege. Mit der Altenpflege fing auch alles an: Als Specht 1988 seinen Beamtenstatus bei der Post aufgab, um sich selbstständig zu machen, war sein erstes Projekt das Haus Rotbuche im Bremer Stadtteil Arsten. Das Pflegeheim baute er mit einem Fünf-Millionen-Mark-Kredit, um es als Kapitalanlage zu vermarkten.

Dabei wurde Specht zum Erfinder der Einzelvermarktung: Die Zimmer - oder Appartements, wie er lieber sagt - verkauft die Gruppe an einzelne Investoren. "Das Prinzip bewährt sich gerade jetzt, da die Zinsen wieder steigen: Während institutionelle Investoren nicht mehr so euphorisch Pflegeimmobilien kaufen, ist es für einzelne Investoren noch immer recht attraktiv. Denn sie haben keine Overhead-Kosten. Außerdem können wir ihnen Mietverträge mit 20 Jahren Laufzeit bieten", sagt Specht.

2015 trennte sich Specht kurzzeitig von allen Pflegeheimen 

Im Laufe der Zeit entwickelte sich die Gruppe immer mehr zum Betreiber von Pflegeimmobilien. 40 selbst entwickelte Pflegeheime betrieb das Unternehmen im Jahr 2015. Dann entschied Specht, sich aus dem Betrieb der stationären Pflege zurückzuziehen. "Wir sind ein mittelständisches Unternehmen und wollten es auch bleiben. Anderenfalls hätten wir die Struktur anpassen müssen, um einen solch großen Betrieb vernünftig steuern zu können, und das wollten wir zu der Zeit nicht", so Specht. Die Zeit für eine Verkauf war günstig, viele Unternehmen wollten Pflegeheime betreiben und Marktanteile gewinnen. Und die Specht-Immobilien waren ohnehin schon an Investoren verkauft.

Doch nur wenige Jahre später, 2019, kam der Wiedereinstieg. Auslöser war ein Pflegeheim in guter Lage in der Bremer Marcusallee, ein ehemaliges Konsulatsgebäude, das der Specht Gruppe zum Kauf angeboten wurde. "Eine tolle Einrichtung mit wunderbarer Architektur", sagt Specht. "Aber sie kam nicht richtig ins Laufen. Wir waren der Meinung, dass man vor Ort sein muss, um solch eine anspruchsvolle Pflegeeinrichtung vernünftig betreiben zu können." Den Namen des unglückseligen Betreibers möchte er nicht nennen. Nachtreten sei nicht seine Art, meint Specht.

"Es ist schwerer geworden, Investoren für Pflegeheim-Immobilien zu finden"  

Noch macht die stationäre Pflege mit 30 Einrichtungen 75 Prozent des Altenpflege-Geschäfts von Specht aus. Doch das soll nicht so bleiben. Künftig will die Gruppe den Betreutes-Wohnen-Zweig weiter ausbauen. "Das hat verschiedene Gründe. Einer ist sicherlich, dass es für Pflegeheime inzwischen mehr Vorschriften als für Atomkraftwerke gibt, wie es mal jemand so treffend ausdrückte", erklärt Specht. "Hinzukommt, dass es, schwerer geworden ist, Investoren für Pflegeheim-Immobilien zu finden. Die zahlreichen Insolvenzen der letzten Zeit flößen vielen Unternehmen Respekt ein", sagt der 72-Jährige.

Die Specht Gruppe betreibt bereits 22 große betreute Wohnanlagen. Darunter zwei im Premium-Segment: eine bei Schloss Bensberg in Bergisch Gladbach mit 99 Wohnungen, eine weitere befindet sich im Bau in Cuxhaven direkt an der Einmündung der Elbe in die Nordsee mit 35 Wohnungen. Zu dem Angebot dieser Fünf-Sterne-Wohnanlagen gehören Dinge wie Bibliothek, Kaminraum, Schwimmbad, Sauna, Fitness, Restaurant, Dachterrasse, Concierge und optionale Serviceleistungen wie Zimmerreinigung und Wäscherei.

Wohlhabende wollen sich jetzt im Alter etwas gönnen 

Specht beobachtet seit etwa 15 Jahren eine verstärkte Nachfrage nach diesen Angeboten, die er gern auch "Modell Udo Lindenberg" nennt: Der 78-jährige Deutsch-Rocksänger lebt seit Jahren in einem Luxushotel in Hamburg. "Es gibt inzwischen doch mehr Senioren mit viel Erspartem und guter Rente, die sich im Alter etwas gönnen wollen. Das war früher nicht so, diesen Trend gibt es erst seit etwa 15 Jahren", sagt Specht.

In Bensberg kombiniert Specht das betreute Premium-Wohnen bereits mit ambulanter Pflege. Diese Kombination soll jetzt ausgeweitet werden. Die Bewohner könnten in den Specht-Wohnanlagen bis Pflegegrad 3 bleiben, wenn nicht gar 4, ist Specht überzeugt. Dass das möglich ist, zeigt auch die Specht-Sparte "Weser Pflegedienst": Dort betreuen schon seit Jahren Pflegedienste rund ein halbes Dutzend Wohnanlagen.

Die Kosten für Bewohner in Bensberg und Cuxhaven: ab 2.000 Euro zahlen sie für eine 50 bis 60 Quadratmeter große Wohnung mit Concierge, Notruf, Wäscheservice und eine Woche pflegerische Dienstleistungen im Krankheitsfall. Für zwei Personen belaufen sich die Basiskosten auf rund 2.500 Euro.

Auch Pflegeheime auf dem Weg zur Wirtschaftlichkeit

Trotz der Zuwendung Richtung betreutes Wohnen baut Specht auch weiter Pflegeheime. Gerade hat gerade eines in Osnabrück eröffnet, auch am Standort in Nienstädt startet bald der Betrieb, vier weitere sind in Planung. Vielleicht ist das für die Specht Gruppe trotz aller Widrigkeiten auch eine Frage von Treue und Ehre: Viele der Einrichtungen, die die Gruppe nach dem Wiedereinstieg ins Heimgeschäft ab 2019 gekauft hat, hatte sie in ihrer Rolle als Immobilienunternehmer selbst geplant und gebaut. 

Doch mit den ursprünglichen Betreibern kamen die Pflegeheime nicht richtig in die Gänge. "Da hat uns natürlich das Herz geblutet, als wir sahen, dass die häufigen Personal- und Leitungswechsel die Einrichtungen schlecht aussehen haben lassen. Jetzt sind wir auf einem sehr guten Weg, in allen Häusern eine gute Wirtschaftlichkeit zu erreichen."

Kirsten Gaede