Mehr Pflegeneubauten nur mit neuen Rahmenbedingungen
Das Interesse von Investoren an Pflegeimmobilien scheint wieder zu steigen. Allerdings konzentrieren sich die Verkäufe bislang vor allem auf bestehende Einrichtungen. Neubauten sind die Ausnahme. Daran dürfte sich auch in diesem Jahr wenig ändern, sind sich die Marktteilnehmer einig. Dafür müssten sich die Rahmenbedingungen verbessern und langfristig kalkulierbar werden.
Plan & Bauwerk
Neubauten von Pflegeeinrichtungen wie von Cureus in Wiesbaden bleiben die Ausnahme
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Jan Linsin vom Immobiliendienstleister CBRE spricht von einer Stabilisierung des Transaktionsgeschehens bei Pflegeimmobilien und sieht eine Trendwende. "Es ist einiges auf dem Markt", sagt er, auch ganze Portfolios von Pflegeeinrichtungen. Bei den Verkäufen handele es sich aber überwiegend um Bestandsimmobilien. Gemessen am Bedarf werde zu wenig neu gebaut.
Fehlende Verlässlichkeit ist für Jens Nagel, Deutschland-Chef des schwedischen Investors Hemsö, ein wesentliches Hemmnis für den Neubau von Pflegeimmobilien in Deutschland. Niemand wisse, wie lange politische Rahmenbedingungen Bestand hätten und ob die nächste Regierung nicht alles wieder zurückdrehe. Nagel fordert zudem Deregulierung, es gebe in Deutschland "zu viel Corporate Bullshit". Das sei ein Grund, warum der Neubau eines Pflegeheims hierzulande um 40 Prozent teurer sei als in Schweden.
Betreiberrisiko wird nur noch gering eingeschätzt
Das Betreiberrisiko sei für Investoren kein großes Thema mehr, die Verunsicherung nach den großen Insolvenzen in der Pflege sei vom Tisch, sagt Berthold Becker, Geschäftsführer von TSC Real Estate. Die Mietausfälle seien im vergangenen Jahr deutlich geringer ausgefallen als befürchtet. Das bestätigt auch Christian Möhrke, Finanzvorstand des Projektentwicklers Cureus, bei dem es keine Betreiberausfälle gab.
Auch Möhrke bemängelt die fehlende Planungssicherheit bei Neubauten. So seien die ESG-Vorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau für zinsgünstige Kredite nicht erfüllbar und würden sich immer wieder ändern. Die Nachhaltigkeitsvorgaben hätten zum Teil unsinnige Auswirkungen. So werde mancherorts in Neubauten wieder Linoleum verlegt, weil damit die CO2-Bilanz heruntergerechnet werden könne. Unterschiedliche Bauvorschriften in den Ländern erschwerten zudem die Systembauweise und verteuerten Neubauten.
Konsolidierung in der Pflege kommt
"Eine Konsolidierung in der Pflege ist wünschenswert und sinnvoll", sagt TSC-Geschäftsführer Becker. Entscheidend sei aber, dass die Unternehmen gut geführt seien und ein klares Konzept hätten. Marktführer Alloheim sei dafür ein gutes Beispiel. Es gebe aber auch andere, die ohne Strategie wachsen wollten und ins Straucheln gerieten. Konsolidierung gehe über Neubau, sagt Cureus-Mann Möhrke. Der Entwickler und Bestandshalter von Pflegeimmobilien wählt Betreiber aus, die bereits andere Einrichtungen erfolgreich führen und Skaleneffekte erzielen können.
Thomas Hartung